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L'édito de Robin,

La crise, chaque jour qui passe nous en rapproche. Si les économies semblent vaillamment repousser l'entrée en récession, comme la croissance britannique qui a réussi à rester dans le vert en octobre, celle-ci ne fait plus de doute pour personne. Remarquons au passage que les anticipations n'ont jamais été aussi accélérées. Jusqu'en février 2022, tout le monde s'attendait à une très belle année puis l'état d'esprit s'est dégradé très rapidement devançant la contraction de l'activité et maintenant que celle-ci semble désormais poindre, l?attention se porte déjà sur la sortie de crise, chacun cherchant à savoir quand les taux recommenceront à baisser.
Comme dans toute crise, les vétérans bombent le torse et préviennent les petits jeunes, "You've worked for me for 10 years and I still don't know if you are a good investor" comme a déclaré Marc Rowan, le patron d'Appolo. Si on se dit que la crise à venir sera l?occasion de faire des bonnes affaires, il va falloir s'armer de patience car 2022 a de fortes chances d'être assez différente de la grande crise financière de 2008. Deux raisons à cela : peu de gens sont forcés de vendre et il y a beaucoup d'acteurs qui ont les poches pleines de cash. Quand les vendeurs n'ont pas de stress lié à leur dette, pour rappel la LTV en Europe était de 50% ces dernières années contre plus de 70% près 2008, ils peuvent tout simplement décider de ne pas vendre. C'est cette baisse parallèle de la demande et de l'offre qui explique la résistance des prix comme nous le verrons dans le premier focus.
Le distressed qui rêvait déjà de ramasser les hôtels après la pandémie de 2020 en a fait les frais et les fonds levés à la hâte ont vite fait de se renommer opportunistic. Si des initiatives émergent, comme Conning le géant aux 180 milliards d'actifs sous gestion rachetant Pearlmark une petite société de gestion de Chicago avec un fonds de 400 millions de dollars spécialisé dans le rachat de dettes risquées, Greystar en s'alliant avec Inlet Real Estate Capital ou Starwood qui a annoncé leur intention de soutenir les promoteurs avec des "broken balance sheets but not broken assets", les montants évoqués semblent plutôt limités. Notre second focus traitera d'ailleurs de la résilience des promoteurs américains.
Pour finir, une autre différence avec 2008 est la réaction des banques. On assiste à la prise de pouvoir des départements de conformité et de contrôle des risques mis sous stéroïdes depuis dix ans. Il est certain qu'aujourd'hui les banques participent à amplifier le resserrement monétaire à coup de conditions d'emprunt plus strictes au-delà des seuls taux faciaux. Nous verrons si elles freinent également la reprise lorsque les banques centrales décideront de soutenir l'économie en rebaissant les taux directeurs.

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Robin Rivaton
Fondateur de Real Estech, Investment Director chez Eurazeo et essayiste
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